“双面”绿城中国：营收增长3成VS净利下滑4成！
摘要：逆势扩张（欢迎关注闺蜜财经）撰文|蜜姐这是@闺蜜财经的第1249篇原创疫情三年，叠加房地产行业下行周期，房企们受到的冲击，蜜友们或多或少都能感受到。3月27日晚，发布2022年业绩的绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”），却异军突起：重回房企销售前10强榜单。近三年，绿城中国的营收均保持了正增长。2021年，绿城中国营收破千亿；2022年，其营收再创新高，同比增长27%。这在同行业绩下滑三四成甚至腰斩都不少见的大行情之下，绿城中国可谓是妥妥实现了逆势增长。但矛盾的是，营收增长近3成的情况下，去年绿城中国的归母净利润不增反降了近4成！同期，绿城中国的股东应占核心净利润却并没有减少，反而是增长了11.3%；非控股股东的权益更是同比大增90%。为何会有如此让人费解的“双面”业绩？我们只能在财报和业绩发布会上找答案。01绿城中国近年来能逆势增长，与它背靠央企中交集团不无关系。绿城中国于1995年在杭州成立，早在2006年就实现了在我国香港联交所上市。它曾是国内房企中的“异类”。其创始人宋卫平被誉为中国房地产界的“匠人”，他不仅说要建好房子，还称房子应该是一件艺术品。绿城中国也曾被盛赞为“豪宅专家”。不过，随着房地产行业黄金时代渐行渐远，绿城中国也不得不转型。近些年，绿城中国先后引入九龙仓、中交集团作为战略性股东，以及新湖中宝等入股。2022半年报披露，中交集团已成为绿城中国的最大单一股东，持股28.22%。在民营房企普遍融资成本较高的情况下，2022年，绿城中国的总借贷加权平均利率从2021年的4.6%进一步下降至4.4%。融资优势可见一斑。了解这一背景，我们再来看绿城中国最近3年来的逆势扩张和增长，就更容易理解了。销售规模上，据克而瑞研究中心统计数据，2020—2022年，绿城中国在房企销售榜（全口径销售额）中名次不断攀升，分别位列第19位（销售额2146亿元）、第13位（销售额2665.9亿元）、第8位（销售额2128.1亿元）。如按该榜单中的操盘金额来看，绿城中国已由2020年的第8位飙升至2022年的第4位，操盘金额高达3003.2亿元，仅次于碧桂园、万科和保利发展。02乍看绿城中国2022年业绩颇为惊艳，尤其是摘要前两句：营收1271.53亿元，同比增长26.8%；年内利润88.95%，同比增长15.7%；股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11.3%。但细看归母净利润、非控股股东（即少数股东）应占利润，却不是那么回事儿了，尤其是拉长时间线，更能看到某种强烈的对比。近3年，尽管行业整体的销售额在下滑，但营收方面，绿城中国表现更加亮眼，只是归母净利润起伏较大，而非控股股东应占利润却是一路飙升。图片来源|东方财富网（特此感谢！）2020—2022年，财报数据显示，绿城中国的营收分别为657.8亿、1002亿和1272亿，分别同比增长6.8%、52.38%和26.85%。实际上，2016—2022年，其营收均保持了正增长。但归母净利润的表现却较为跳跃，尤其是2022年。2020—2022年，绿城中国的归母净利润分别为37.96亿、44.69亿和27.56亿，分别同比增长53.97%、17.72%和-38.33%。对于2022年归母净利润下滑近4成，绿城中国给出的解释是：1、 因人民币贬值，计提汇兑净损失13.71亿元；2、计提非金融资产减值损失15.02亿元，主要是因为房地产市场下行，公司项目中部分业态销售价格不及预期，如济南春风心语、温州春月江澜和武汉桂语朝阳等。近2年，房企大幅计提损失并不少见，也可以理解。但对比同期，不断攀升的非控股股东（即少数股东）应占利润，投资者的心情似乎又不那么美丽了。2020—2022年，绿城中国非控股股东应占利润分别高达19.66亿元、32.18亿元和61.39亿元，分别同比增长35.12%、63.68%和90.77%！近年来，媒体和投资者不断质疑绿城中国的少数股东权益变化，是否存在“名股实债”？是否是在为“少数股东”打工？03在2022年度业绩发布会上，绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强，回应了少数股东的权益增幅大且占净利润的比例高的原因，概括来看有2点：第一，受汇兑损益影响，公司发的外债，相应亏损或收益直接影响了归母净利润；第二，与2022年收入结转项目结构有关，结转占比较高的几个项目都是合作开发的，绿城中国占比较低，因此少数股东损益占比较大。但耿忠强否认了“名股实债”的质疑，称公司对外合作模式是真正的股权合作，不做任何兜底，而随着公司权益比例的提升，少数股东损益占比较大的问题会逐步解决。但从财报数据来看，问题似乎并不是那么好解决。2021年的情况，绿城中国的总合同销售额3509亿元。其中，自投项目合同销售额2666亿元，在其中归属于绿城集团的权益金额1452亿元，权益占比54%。2022年，绿城中国的总合同销售额3003亿元。其中，自投项目合同销售额2128亿元，占比71%，但这之中归属于绿城集团的权益金额为1224亿，权益占比约为58%，仅提升4个百分点，销售额含金量并不高。而业绩会上，绿城中国给出的2023年目标：全口径可售货值3600亿，其中自投项目可售货值是2476亿元。计划今年销售规模与2022年基本相当的情况下，从前两年的数据来看，要大幅度改变权益占比并非易事。逆势扩张背后，华丽袍子之下，还有些数据值得关注。绿城中国也面临行业的普遍问题，毛利率下滑，由2021年的18.12%降至2022年的17.32%。当然，对比同行来看，这个数据已经是表现不错了。2022年，绿城中国每股基本盈利1.03元，同比下滑了21.4%。此外，东方财富网统计的财报数据显示，绿城中国近4年的资产负债率变化不大，依然较高，2022年为79.18%，仅比2021年降低了0.16个百分点。无论是对于个人还是企业，“既要......又要......”从来都不是易事，甚至挺难实现的。不过，能在前几年艰难的大环境中挺过来，还实现逆势增长，做出一些“牺牲”也是必然的。相比而言，2023年还是值得期待的。本文未注明数据均来自于绿城中国财报，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。版权声明：本文系闺蜜财经创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
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